家づくりヒント
親の土地に家を建てるときの注意点
住宅建築のプロがお話しする
「納得できる家づくりのヒント」。
今回のテーマは
『親の土地に家を建てるときの注意点』です。
親御さんが所有している土地に
家を建てることって割とありますよね。
親御さんとの関係によって
感じることは様々だと思いますが、
金銭的にはただただありがたいはず。
建てさせてもらえる土地があるのなら
ありがたく建てると良いと思いますが、
具体的な建築計画を始める前に
注意したいこともいくつかあります。
なぜなら土地は資産だから。
資産（財産）である以上、
そこには権利が発生し、
税金の問題も必ず出てきます。
そうです、このテーマのポイントは要するにお金。
融資・固定資産税・相続など、
親の土地に建てるからこそ知っておきたい
お金にまつわるアレコレをお話しします。
最初におおざっぱな結論を言ってしまうと、
親が相当な資産家でない限り
敷地は親名義のまま、
無償で借りておくのが一番おトクです。
じゃあ相当な資産家ってどのくらい？っていうと、
総資産や資産の内訳、相続人の数など
条件によりかなり変わるので一概には言えません。
この記事で基礎知識を身につけた上で、
住宅会社の営業スタッフや税理士、
司法書士など専門家に相談してくださいね。
□ 親の敷地内に建てるには分割or分筆が必要
□ 税金を考えると使用貸借がおすすめ
□ 親名義の敷地で住宅ローンは組めるのか
□ 分割でなく、分筆した方がよい場合
１．本題の前に
２．敷地は親名義のまま無償で借りるのがおすすめ
３．親名義の敷地で融資は受けられる？
４．分筆した方がよい場合
～抵当権の範囲の限定・固定資産税対策など～
５． おまけ
～あわせて知っておきたいこと～
親名義の敷地に家を建てるには
２つのパターンがあります。
①親が所有する土地に子が単独で家を建てる
②親の家がある同じ敷地内に子が家を建てる
です。
お金の話を始める前に知っておいてほしいのが、
親の家がある同じ敷地内に子が家を建てる場合には
敷地の分割または分筆が必要というルールです。
建築基準法施行規則第１条に則ったもので、
ひとつの敷地にはひとつの建築物しか建てられない
とされています。
そこで分割または分筆をしなければならない
ということですが、分割と分筆の違いはこうです。
分割：建築確認申請上の手続き。
確認申請に提出する書類上で
敷地を２つ以上に分ける。
分筆：登記上の手続き。
元の敷地を２つ以上に分けて
それぞれの所有者を登記する。
分割の方がはるかに簡単な手続きで済みます。
ほとんどの場合、分割で対応可能ですが
あえて分筆した方がよいケースもあります。
のちほど詳しく説明しますので、
とりあえず親の家と同じ敷地内に建てるときには
敷地を分けなきゃいけないということだけ
覚えておいてください。
ひとまず、最後の方で出てくる
「分筆した方がよい場合」までは
分割を前提にお話ししていきます。
※敷地を分割または分筆するには
いくつかの規制があります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
離れについてお話ししていますが、
通常の新築住宅を建てる場合も同様です。
ではでは、本題に入りましょう！
不動産などを無償で貸し借りすることを
使用貸借（しようたいしゃく）といいます。
最初にお話しした通り、
親の土地に子が家を建てる場合、
親がよほどの資産家である場合を除いて
使用貸借＝無償で借りるのが金銭的に有利です。
なぜなのかというお話ですが・・・。
ここで相続と贈与の比較が必要になります。
使用貸借（無償で借りる）なら親の死亡時に
土地を相続することになりますが、
そうでなければ家を建てる時点で
贈与を受けることになるからです。
相続と贈与を比べると控除額が全然違い、
相続の方が断然有利です。
＜相続税の控除額＞
基礎控除3000万円
＋（法定相続人の人数×600万円）
父母どちらかが生存の場合の配偶者控除
［1億6000万円までまたは
法定相続分のいずれか多い金額まで非課税］
＜贈与税の控除額＞
通常 年間110万円
相続時精算課税制度利用の場合2500万円まで非課税
税率は相続税も贈与税も累進税率で
なかなかスゴイ率となっていますが
（贈与額1000万円で税率40％とか！）
控除額がこれだけ違っていれば
相続の方が基本的に有利なのが
わかっていただけると思います。
仮に土地・建物に現金や有価証券などを加えた
遺産総額が2500万円以下の場合、
相続でも贈与（相続時精算課税制度利用）でも
非課税となるのでどちらでもよいことになりますが、
親の死亡時の遺産額がいくらになるかなんて
家を建てる時点ではわかりませんから
より控除額が多い相続を選ぶのが基本でしょう。
ちなみに手続きに係る手数料も、
贈与の登録免許税２％＋不動産取得税４％に対し
相続は登録免許税0.4％だけ！なので
ずいぶん有利になっています。
（％はいずれも課税標準額に対して）
※相続税、贈与税の税率は東京税理士会のまとめが
わかりやすいのでご覧ください。
＞ 相続税はコチラ、贈与税はコチラ。
※相続時精算課税制度利用の場合、
毎年の贈与税控除枠110万円は適用されない
贈与を受けた時点の評価額で
税額が決まるなどの注意点があります。
敷地に話を戻すと、
贈与より相続の方が有利ということは
ひとまず家を建てる時点では
敷地を親名義のまま無償で借りておいて
相続時に相続税を払った方がお得◎
ということになります。
ただし、諸条件によって違ってくるので
必ず専門家に相談するようにしてください。
なお、親と同じ敷地内に建てる場合も、
後述するような必要性が特になければ分割で
または分筆しても名義変更せずに
無償で借りておきましょう！
唯一、無償で借りるデメリットがあるとしたら
親死亡時に相続人が複数いたら
必ずしも自分がその土地を相続できるとは
限らないという点です。
心配であれば親御さんに
公正証書遺言を作成しておいてもらいましょう。
次に心配になるのが融資のことですよね。
住宅ローンを組むには
敷地を担保にしなくてはいけませんが、
その名義がローンの借主と違うわけですから
「いいの？」となってしまいますよね。
結論からいうと、
①親名義の敷地に抵当権が設定されていない場合
問題なくOK◎
②敷地に抵当権が設定されている場合
金融機関によりますがだいたいOK です。
親名義の敷地に抵当権が設定されているというのは
親の家のローン返済がまだ終わっていないなど
なんらかの理由で既存の融資の
担保になっているケースです。
抵当権がない場合、
親の同意さえあればその敷地を担保にして
子が融資を受けることができます。
このとき、たいていの金融機関が
親が子の住宅ローンの連帯保証人になる
ことを条件にしていますから、
あらかじめ親子で話し合っておきましょう。
なお、親の家と同じ敷地の中に
子が家を建てる場合、分筆しておかないと
親の家が建っている部分を含めて
敷地全体に抵当権が設定されてしまいます。
この対策は次の項目でご紹介します。
そして敷地に抵当権が設定されている場合、
子が単独で建てる敷地であれば
金融機関が親の残債、土地の担保価値、
返済能力などから総合的に判断しますが、
親子なので認められることが多くなっています。
注意しなくてはいけないのは、
やはり親の家と同じ敷地の中に子が家を建てる場合
金融機関が親の残債、土地の担保価値、
返済能力などから分筆を認めれば、
親と子それぞれの家が建つ敷地に改めて
それぞれの抵当権を設定することになります。
一方、分割の場合は敷地全体に
既存の抵当権（第１抵当権）、
子の融資の抵当権（第２抵当権）が
二重に設定されます。
この場合、万が一、親か子いずれかが
ローンを返済できなくなったときには
敷地を丸ごと金融機関に持っていかれることに
なってしまうケースがあるので注意が必要です。
最後に親と同じ敷地内に建てる場合に
注意しておきたいことをお話しします。
基本的には手続きが簡単で
費用も抑えられる分割がおすすめなことに
変わりはありませんが、
分筆した方がよいケースもあります。
①抵当権の範囲を限定したいとき
②固定資産税が節税できるとき
です。
①抵当権の範囲を限定する
分筆しない、
つまり登記上１筆の土地に子が家を建てる場合、
抵当権は親の家が建っている部分を含めて
敷地全体に設定されます。
確認申請上分割していても
抵当権の登記には関係ありません。
ですから、万が一、子のローン返済が滞ったら
親の家も一緒に失ってしまうことになります。
このとき、分筆しておけば
子の融資の抵当権は子の敷地だけに
設定することができます。
分筆しても名義変更しなければ
登録免許税も１筆あたり1000円、
つまり２筆に分けるなら2000円で済みます。
別途、土地家屋調査士の手数料は必要です。
②固定資産税を節税する
これが該当するのは限られたケースです。
例えば敷地が固定資産税路線価の
異なる２つの道路に面している場合、
分筆することで一方の敷地の固定資産税を
節税することができます。
下の図のようなパターンですね。
名義変更をしなければこちらも
登録免許税は１筆あたり1000円です。
（土地家屋調査士の手数料別途）
①親が子に土地を安く貸したり売ったりすると
相場との差額に贈与税がかかる
親にお金を払って敷地を借りたり買ったりする場合
周辺相場と同じくらいの金額を払えば
単なる賃貸借や売買とみなされますが、
多少なりと安くしてもらったり
権利金を払わなかったりすると
その分に贈与税がかかるので注意が必要です。
②親名義の敷地の固定資産税を
子が払っても贈与税はかからない
親の土地を無償で借りて固定資産税は子が払う
ということがあると思いますが、
このときの固定資産税分は子から親への贈与とは
みなされず贈与税はかかりません。
固定資産税が民法595条第１項に規定された
借主が負担する「通常の必要費」に当たる
と判断されているためです。
③土地には住宅取得等資金非課税贈与枠が
適用されない
2020年3月末まで
親から子に住宅建築のための資金を贈与する場合に
「住宅取得等資金非課税贈与枠」という制度が
利用できますが、これは現金のみが対象で
土地の贈与には適用できません。
住宅取得等資金非課税贈与枠については
こちらの記事をご覧ください。
④分筆には境界確定測量が必要
分割なら書類上で線を引けば済みますが、
分筆の場合は土地家屋調査士による
境界確定測量が必要です。
名の通り、隣地との境界を確定させるための測量で
境界を接するすべての土地の所有者に
立ち会ってもらわなくてはいけません。
費用は面積や境界標の数、
立会人の数などによりますが、
約30～40万円はみておいた方がいいでしょう。
⑤親戚の土地に建てる場合は
もう少しハードルが上がる
親名義の土地に建てる場合をお話しましたが
祖父母など親戚名義の土地に建てる
というケースもあるでしょう。
無償で借りた方が金銭的に有利なのは
基本的に同じです。
ただ融資の審査が親子の場合より厳しくなります。
「納得できる家づくりのヒント」。
今回のテーマは
『親の土地に家を建てるときの注意点』です。
親御さんが所有している土地に
家を建てることって割とありますよね。
親御さんとの関係によって
感じることは様々だと思いますが、
金銭的にはただただありがたいはず。
建てさせてもらえる土地があるのなら
ありがたく建てると良いと思いますが、
具体的な建築計画を始める前に
注意したいこともいくつかあります。
なぜなら土地は資産だから。
資産（財産）である以上、
そこには権利が発生し、
税金の問題も必ず出てきます。
そうです、このテーマのポイントは要するにお金。
融資・固定資産税・相続など、
親の土地に建てるからこそ知っておきたい
お金にまつわるアレコレをお話しします。
最初におおざっぱな結論を言ってしまうと、
親が相当な資産家でない限り
敷地は親名義のまま、
無償で借りておくのが一番おトクです。
じゃあ相当な資産家ってどのくらい？っていうと、
総資産や資産の内訳、相続人の数など
条件によりかなり変わるので一概には言えません。
この記事で基礎知識を身につけた上で、
住宅会社の営業スタッフや税理士、
司法書士など専門家に相談してくださいね。
この記事でわかること
□ 親の敷地内に建てるには分割or分筆が必要
□ 税金を考えると使用貸借がおすすめ
□ 親名義の敷地で住宅ローンは組めるのか
□ 分割でなく、分筆した方がよい場合
目次
１．本題の前に
２．敷地は親名義のまま無償で借りるのがおすすめ
３．親名義の敷地で融資は受けられる？
４．分筆した方がよい場合
～抵当権の範囲の限定・固定資産税対策など～
５． おまけ
～あわせて知っておきたいこと～
親名義の敷地に家を建てるには
２つのパターンがあります。
①親が所有する土地に子が単独で家を建てる
②親の家がある同じ敷地内に子が家を建てる
です。
お金の話を始める前に知っておいてほしいのが、
親の家がある同じ敷地内に子が家を建てる場合には
敷地の分割または分筆が必要というルールです。
建築基準法施行規則第１条に則ったもので、
ひとつの敷地にはひとつの建築物しか建てられない
とされています。
そこで分割または分筆をしなければならない
ということですが、分割と分筆の違いはこうです。
分割：建築確認申請上の手続き。
確認申請に提出する書類上で
敷地を２つ以上に分ける。
分筆：登記上の手続き。
元の敷地を２つ以上に分けて
それぞれの所有者を登記する。
分割の方がはるかに簡単な手続きで済みます。
ほとんどの場合、分割で対応可能ですが
あえて分筆した方がよいケースもあります。
のちほど詳しく説明しますので、
とりあえず親の家と同じ敷地内に建てるときには
敷地を分けなきゃいけないということだけ
覚えておいてください。
ひとまず、最後の方で出てくる
「分筆した方がよい場合」までは
分割を前提にお話ししていきます。
※敷地を分割または分筆するには
いくつかの規制があります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
離れについてお話ししていますが、
通常の新築住宅を建てる場合も同様です。
ではでは、本題に入りましょう！
不動産などを無償で貸し借りすることを
使用貸借（しようたいしゃく）といいます。
最初にお話しした通り、
親の土地に子が家を建てる場合、
親がよほどの資産家である場合を除いて
使用貸借＝無償で借りるのが金銭的に有利です。
なぜなのかというお話ですが・・・。
ここで相続と贈与の比較が必要になります。
使用貸借（無償で借りる）なら親の死亡時に
土地を相続することになりますが、
そうでなければ家を建てる時点で
贈与を受けることになるからです。
相続と贈与を比べると控除額が全然違い、
相続の方が断然有利です。
＜相続税の控除額＞
基礎控除3000万円
＋（法定相続人の人数×600万円）
父母どちらかが生存の場合の配偶者控除
［1億6000万円までまたは
法定相続分のいずれか多い金額まで非課税］
＜贈与税の控除額＞
通常 年間110万円
相続時精算課税制度利用の場合2500万円まで非課税
税率は相続税も贈与税も累進税率で
なかなかスゴイ率となっていますが
（贈与額1000万円で税率40％とか！）
控除額がこれだけ違っていれば
相続の方が基本的に有利なのが
わかっていただけると思います。
仮に土地・建物に現金や有価証券などを加えた
遺産総額が2500万円以下の場合、
相続でも贈与（相続時精算課税制度利用）でも
非課税となるのでどちらでもよいことになりますが、
親の死亡時の遺産額がいくらになるかなんて
家を建てる時点ではわかりませんから
より控除額が多い相続を選ぶのが基本でしょう。
ちなみに手続きに係る手数料も、
贈与の登録免許税２％＋不動産取得税４％に対し
相続は登録免許税0.4％だけ！なので
ずいぶん有利になっています。
（％はいずれも課税標準額に対して）
※相続税、贈与税の税率は東京税理士会のまとめが
わかりやすいのでご覧ください。
＞ 相続税はコチラ、贈与税はコチラ。
※相続時精算課税制度利用の場合、
毎年の贈与税控除枠110万円は適用されない
贈与を受けた時点の評価額で
税額が決まるなどの注意点があります。
敷地に話を戻すと、
贈与より相続の方が有利ということは
ひとまず家を建てる時点では
敷地を親名義のまま無償で借りておいて
相続時に相続税を払った方がお得◎
ということになります。
ただし、諸条件によって違ってくるので
必ず専門家に相談するようにしてください。
なお、親と同じ敷地内に建てる場合も、
後述するような必要性が特になければ分割で
または分筆しても名義変更せずに
無償で借りておきましょう！
唯一、無償で借りるデメリットがあるとしたら
親死亡時に相続人が複数いたら
必ずしも自分がその土地を相続できるとは
限らないという点です。
心配であれば親御さんに
公正証書遺言を作成しておいてもらいましょう。
次に心配になるのが融資のことですよね。
住宅ローンを組むには
敷地を担保にしなくてはいけませんが、
その名義がローンの借主と違うわけですから
「いいの？」となってしまいますよね。
結論からいうと、
①親名義の敷地に抵当権が設定されていない場合
問題なくOK◎
②敷地に抵当権が設定されている場合
金融機関によりますがだいたいOK です。
親名義の敷地に抵当権が設定されているというのは
親の家のローン返済がまだ終わっていないなど
なんらかの理由で既存の融資の
担保になっているケースです。
抵当権がない場合、
親の同意さえあればその敷地を担保にして
子が融資を受けることができます。
このとき、たいていの金融機関が
親が子の住宅ローンの連帯保証人になる
ことを条件にしていますから、
あらかじめ親子で話し合っておきましょう。
なお、親の家と同じ敷地の中に
子が家を建てる場合、分筆しておかないと
親の家が建っている部分を含めて
敷地全体に抵当権が設定されてしまいます。
この対策は次の項目でご紹介します。
そして敷地に抵当権が設定されている場合、
子が単独で建てる敷地であれば
金融機関が親の残債、土地の担保価値、
返済能力などから総合的に判断しますが、
親子なので認められることが多くなっています。
注意しなくてはいけないのは、
やはり親の家と同じ敷地の中に子が家を建てる場合
金融機関が親の残債、土地の担保価値、
返済能力などから分筆を認めれば、
親と子それぞれの家が建つ敷地に改めて
それぞれの抵当権を設定することになります。
一方、分割の場合は敷地全体に
既存の抵当権（第１抵当権）、
子の融資の抵当権（第２抵当権）が
二重に設定されます。
この場合、万が一、親か子いずれかが
ローンを返済できなくなったときには
敷地を丸ごと金融機関に持っていかれることに
なってしまうケースがあるので注意が必要です。
最後に親と同じ敷地内に建てる場合に
注意しておきたいことをお話しします。
基本的には手続きが簡単で
費用も抑えられる分割がおすすめなことに
変わりはありませんが、
分筆した方がよいケースもあります。
①抵当権の範囲を限定したいとき
②固定資産税が節税できるとき
です。
①抵当権の範囲を限定する
分筆しない、
つまり登記上１筆の土地に子が家を建てる場合、
抵当権は親の家が建っている部分を含めて
敷地全体に設定されます。
確認申請上分割していても
抵当権の登記には関係ありません。
ですから、万が一、子のローン返済が滞ったら
親の家も一緒に失ってしまうことになります。
このとき、分筆しておけば
子の融資の抵当権は子の敷地だけに
設定することができます。
分筆しても名義変更しなければ
登録免許税も１筆あたり1000円、
つまり２筆に分けるなら2000円で済みます。
別途、土地家屋調査士の手数料は必要です。
②固定資産税を節税する
これが該当するのは限られたケースです。
例えば敷地が固定資産税路線価の
異なる２つの道路に面している場合、
分筆することで一方の敷地の固定資産税を
節税することができます。
下の図のようなパターンですね。
名義変更をしなければこちらも
登録免許税は１筆あたり1000円です。
（土地家屋調査士の手数料別途）
①親が子に土地を安く貸したり売ったりすると
相場との差額に贈与税がかかる
親にお金を払って敷地を借りたり買ったりする場合
周辺相場と同じくらいの金額を払えば
単なる賃貸借や売買とみなされますが、
多少なりと安くしてもらったり
権利金を払わなかったりすると
その分に贈与税がかかるので注意が必要です。
②親名義の敷地の固定資産税を
子が払っても贈与税はかからない
親の土地を無償で借りて固定資産税は子が払う
ということがあると思いますが、
このときの固定資産税分は子から親への贈与とは
みなされず贈与税はかかりません。
固定資産税が民法595条第１項に規定された
借主が負担する「通常の必要費」に当たる
と判断されているためです。
③土地には住宅取得等資金非課税贈与枠が
適用されない
2020年3月末まで
親から子に住宅建築のための資金を贈与する場合に
「住宅取得等資金非課税贈与枠」という制度が
利用できますが、これは現金のみが対象で
土地の贈与には適用できません。
住宅取得等資金非課税贈与枠については
こちらの記事をご覧ください。
④分筆には境界確定測量が必要
分割なら書類上で線を引けば済みますが、
分筆の場合は土地家屋調査士による
境界確定測量が必要です。
名の通り、隣地との境界を確定させるための測量で
境界を接するすべての土地の所有者に
立ち会ってもらわなくてはいけません。
費用は面積や境界標の数、
立会人の数などによりますが、
約30～40万円はみておいた方がいいでしょう。
⑤親戚の土地に建てる場合は
もう少しハードルが上がる
親名義の土地に建てる場合をお話しましたが
祖父母など親戚名義の土地に建てる
というケースもあるでしょう。
無償で借りた方が金銭的に有利なのは
基本的に同じです。
ただ融資の審査が親子の場合より厳しくなります。